중앙일보 LA 06/18/2009 기고
 

부로커리지 숏세일의 이점
숏세일은 Hardship(경제적 곤경)에 빠진 홈 오너가 해결능력이 없는 경우(insolvency)에 하는 마지막 선택이다. 그러므로 융자 조정 등의 가능한 한 모든 방법을 동원해 본 이후에 진지하게 선택되어야 한다.

이 숏세일에는 두 종류가 있다.
하나는 투자가들의 에쿼티 구매 숏세일이다. 그들은 소위 “ subject to “ 계약 혹은 “Power-of-attorney “로 집을 1불 정도 지불하고 은행의 허락아래 해당 부동산의 법적 오너가 되는 숏세일을 한다. 그들은 은행에 엄청나게 낮은 가격을 요구한다. 대부분의 경우 은행은 그들의 목적이 이윤이라는 것을 알기 때문에 아이로니하게도 낮은 가격에 허락을 준다. 재미있는 것은 이들은 그 집을 이윤을 남기고 제 삼자에게 팔아 넘긴다는 것이다. 이 때문에 숏세일을 비도덕적이라고 오해하는 분들이 많다. 또 다른 문제는 그들이 은행의 허락을 받지 못하거나, 이윤이 적어 집을 경매에 넘겨 줄 경우이다. 숏세일 실패로 인한 모든 책임과 레코드는 본래의 소유자에게 몽땅 다 돌아간다. 집 날리는 판에 더 이상 날릴 것이 뭐 있냐? 하는 분들이 있을지 모르지만 그 결과는 생각보다 훨씬 심각하다.

다른 하나의 숏세일은 최근에 성행하는 부로커리지 숏세일이다. 이는 일반 부동산 구매와 법적으로 별 다름이 없다. 오너는 클로징을하는 날까지 소유권자로서, 바이어는 구매자로서 계약 당사자가 된다. 은행은 채권 삭감을 감수하고라도 그들의 구매행위를 동의하느냐 안 하느냐 하는 위치에 있다. 이 숏세일은 라이선스 소지자들이 커미션을 목적으로 돕는 특수 거래이다.

처음 미국 정부도 부로커리지 숏세일을 투자가 숏세일과 혼동한 것 같다. 그래서 FHA, Fannie Mae, Freddie Mac 등이 에이전트들의 커미션을 제한했다. 그러나 NAR의 로비 활동으로 바른 인식을 2009년에 들어와서야 했다. 이제는 커미션이6% 이내이면 깎지 못하게 하고, 특별보너스까지 지불하는 법을 만들었다.  

한번 생각해보자. 숏세일이 성공하지 못하면 나머지 선택은 무엇이 되겠는가? 다음의 두 개중 하나이다. 즉 Foreclosure 아니면 Bankruptcy이다. 이 선택이 주는 결과는 다음 글로 미루자. 그러나 미리 말씀 드릴 수 있는 것은 특수한 형편이 아니면 반드시 피해야 하는 선택이다. 장,단기적으로 개인에게 엄청난 피해를 가져올 뿐만 아니라 미국 경제 전체에 어두운 결과를 가져온다.

위의 두 숏세일이 모두 성공했다고 가정하고 그 결과를 비교해보더라도 다소 큰 차이가 있다. 부로커리지 숏세일이 투자가 숏세일보다는 훨씬 더 홈 오너를 보호한다. 숏세일을 포함한 모든 Foreclosure 뒤에는 “ Deficiency Judgment( 미수금 청구 판결)”과 “Cancellation of Debt Tax( 부채 삭감 텍스)” 가 남게 되는 데 부로커리지 숏세일이 항상 삭감 금액이 적기 때문에 홈 오너에게 유리하게 작용한다. 그러므로 홈 오너들은 숏세일 하는 에이전트들에게 협조를 해야 한다. 그들은 여러분들의 실수를 해결해주는 해결사들이다. 그런데도 자신의 어려움만을 생각하고 “펀치 볼” 취급을 한다면 성숙하지 못한 처사다.    

작금의 한인 에이전트들은 숏세일을 꺼린다. 아마 “비 도덕적”이라는 인식과 언어 문제 때문 이라고 생각된다. 이다. 그러나 “ A friend in need is a friend in deed”라는 말처럼 도움이 필요할 때 도움을 주지 못한다면 라이선스 소지자로서 책임(Fiduciary)을 다하고 있지 않는 것이다. 부로커리지 숏세일은 도덕적이며, 물에 빠진 친구를 돕는 일이라는 것을 새롭게 확신하자. 동시에 정부가 엄청난 자금을 방출함으로 해결하지 못하는 미국 경제 회복에 헌신하는 일임을 굳게 믿자.

동시에 우리는 한 걸음 더 나아가 점점 커지고 있는 숏세일 시장에서 도태하지 않고, 오히려 시장을 확대해 나가는 절호의 기회로 삼아야 한다. 이를 위해서는 부단 없는 노력과 공부를 해야 한다. 숏세일에 대한 용어, 지식, 절차, 결과 등을 습득함으로 우리의 저력을 보이고 다음 경기회복 시에는 미국 부동산시장의 판도가 바뀌기를 기대해 보자.